Immobile gravato da servitù di passaggio taciuta agli acquirenti: dolo incidente e danno risarcibile
Due soggetti concludono un contratto preliminare di compravendita per un immobile e, successivamente, scoprono che lo stesso è gravato da una servitù di passaggio pedonale e carraio, loro taciuta dai promittenti venditori. I promissari acquirenti agiscono in giudizio chiedendo il risarcimento del danno per il comportamento truffaldino della controparte. In particolare, tra i pregiudizi patiti, gli attori domandano il ristoro delle spese sostenute per raggiungere un accordo transattivo con i titolari del diritto di servitù.
Gli oneri sostenuti per trovare una soluzione alternativa alla servitù gravante sul bene (e taciuta agli acquirenti) possono considerarsi come danni ulteriori derivanti dal contegno sleale della controparte?
La Corte di Cassazione, Sezione III, con l’ordinanza 29 febbraio 2024, n. 5380 (testo in calce), risponde negativamente. Nel caso di specie, viene in rilievo la figura del dolo incidente (art. 1440 c.c.): il contratto è valido ed efficace, ma sconveniente, in quanto le parti lo avrebbero concluso a condizioni diverse se fossero state edotte del peso gravante sul bene. In tal caso, è risarcibile il minor vantaggio o il maggior aggravio economico che la parte ingannata ha patito a causa della condotta dolosa altrui. Inoltre, sono risarcibili i danni ulteriori che risultino collegati a tale comportamento da un rapporto rigorosamente consequenziale e diretto. In buona sostanza, il pregiudizio risarcibile deve essere conseguenza immediata e diretta del danno (art. 1223 c.c.) e si sostanzia nella «diversa ponderazione del valore del bene ai fini dell’incontro tra offerta e domanda e, dunque, in definitiva, della determinazione del prezzo». Invece, le spese sostenute per trovare una soluzione alternativa circa l’esercizio della servitù non sono causalmente dipendenti dalla condotta decettiva dei venditori. Infatti, gli acquirenti avrebbero concluso ugualmente il contratto, pertanto, avrebbero comunque dovuto trovare delle alternative in relazione all’altrui diritto di passaggio.
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La vicenda
Due soggetti concludono un contratto preliminare di compravendita di un bene immobile. Successivamente, i promissari acquirenti scoprono che il bene è gravato da una servitù di passaggio pedonale e carraio, circostanza taciuta dai promittenti venditori. I compratori agiscono in giudizio chiedendo il risarcimento del danno per essere stati indotti alla sottoscrizione del negozio con artifici e raggiri. I convenuti chiamano in manleva il precedente dante causa e l’agente immobiliare che si era occupato della compravendita tra i convenuti e il precedente proprietario. In primo grado, la domanda attorea viene accolta e il danno viene liquidato in circa 134 mila euro; invece, vengono rigettate le domande di manleva dei convenuti formulate nei confronti del dante causa e del mediatore.
In sede di gravame, il danno risarcibile viene ridotto a circa 30 mila euro, al lordo di quanto già percepito dagli attori, in sede penale, a titolo di provvisionale. Il succitato importo corrisponde alla differenza tra il prezzo dell’immobile corrisposto dagli attori e quello che i convenuti avevano versato al precedente proprietario «sul rilievo che a tale differenza poteva correttamente parametrarsi la minor convenienza dell’affare determinata dagli artifici e raggiri posti in essere dagli appellanti».
I giudici di merito respingono la richiesta degli attori di considerare risarcibili come danni ulteriori le spese da loro sostenute per giungere ad un accordo con i vicini relativamente all’esercizio del diritto di servitù (gravante sul fondo e taciuto dai convenuti). Infatti, la risarcibilità dei danni ulteriori è ammessa solo nel caso in cui costituiscano conseguenza diretta del comportamento decettivo e tale non può considerarsi la libera scelta degli attori di giungere ad una transazione con i titolari del fondo dominante.
Si giunge così in Cassazione.
Premessa: dolo incidente e dolo determinante
In ambito civile, per dolo s’intende «qualsiasi forma di raggiro che altera la volontà contrattuale della vittima» (C. M. BIANCA, Diritto civile. Il contratto, 3, Milano, Giuffrè, 2000, 663). Il dolo può costituire una causa di annullabilità del contratto allorché sia determinante del consenso e si parla di “dolo-vizio”; non va confuso con il dolo che incide sul contenuto del contratto ma senza essere dirimente ai fini del consenso. In ambo i casi, la condotta dolosa è illecita poiché risulta lesiva della libertà negoziale. Il raggiro può assumere qualsiasi forma, compresa la menzogna, se idonea ad incidere sul consenso, lo stesso dicasi per il silenzio e l’omissione (come tacere la presenza di una servitù).
Riassumendo, il dolo può assumere due forme:
- ricorre il dolo determinante se, in assenza del comportamento doloso, il negozio non sarebbe stato concluso e, quindi, il contratto è annullabile (art. 1439 c.c.),
- invece, si parla di dolo incidente qualora, in assenza della condotta dolosa, il contratto sarebbe stato ugualmente concluso ma a condizioni diverse ed è, pertanto, valido ed efficace (art. 1440 c.c.)
Nell’ipotesi del dolo incidente l’unico rimedio è costituito dal risarcimento del danno, anche per il dolo determinante è previsto il ristoro del pregiudizio patito ma:
- nel caso dolo determinante viene risarcito l’interesse negativo a non concludere il contratto,
- mentre nel caso del dolo incidente è risarcito l’interesse positivo a concludere il contratto ma a condizioni diverse, in altre parole, il danno risarcibile consiste nella minore convenienza dell’affare.
Tutto ciò premesso, veniamo al decisum.
È risarcibile il danno che sia conseguenza causale diretta dell’illecito
I ricorrenti censurano la decisione gravata per non aver considerato come danni ulteriori le spese sopportate per giungere ad un accordo con i vicini titolari del diritto di servitù. Secondo la tesi dei compratori, il danno derivante da reato (in questo caso, truffa ex art. 640 c.p.) è risarcibile anche se indiretto e, quindi, non deve necessariamente essere una conseguenza immediata e diretta del comportamento illecito come, invece, sostenuto dai giudici di merito.
La Suprema Corte considera la censura infondata, infatti, al di là della questione meramente terminologica relativa a danni diretti o indiretti, ciò che rileva è la consequenzialità del danno rispetto alla condotta lesiva.
La giurisprudenza è costante nell’affermare che tra l’evento dannoso e la conseguenza risarcibile debba intercorrere un rapporto consequenziale e diretto. La consequenzialità costituisce il requisito essenziale per la risarcibilità dei danni causati ad uno dei contraenti dalla condotta decettiva dell’altro (
Cass. 4715/2022; Cass. 19024/2005; Cass. 2956/1999). La tesi difensiva del ricorrente contesta tale assunto, sostenendo che la responsabilità per il danno da reato (nel nostro caso, truffa) comprenda anche i danni mediati e indiretti (
Invero, i due principi sono solo in apparenza in contrasto tra di loro. Infatti, in ambo i casi, la norma di riferimento è l’art. 1223 c.c. a mente del quale:
- “il risarcimento del danno per l’inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”
La succitata disposizione esprime una regola causale alla luce della quale perde rilievo la distinzione puramente nominalistica tra conseguenze immediate e mediate (oppure dirette e indirette), al contrario, risulta decisiva «la regola del giudizio causale e il criterio logico nel quale essa si identifica».
Il danneggiante non risponde di ogni ripercussione patrimoniale
La norma in materia di dolo incidente prevede che il contratto sia valido e che il contraente in mala fede risponda dei danni (art. 1440 c.c.), ma nulla dispone in relazione a quali siano le conseguenze dannose risarcibili. Sulle conseguenze risarcibili viene in rilievo il succitato art. 1223 c.c. a cui si rinvia anche in materia di responsabilità aquiliana (infatti, l’art. 2056 c.c., in relazione alla determinazione del danno risarcibile, richiama proprio l’art. 1223 c.c.).
La giurisprudenza è costante nell’affermare che l’art. 1223 c.c. contenga la regola causale sulla identificazione dei danni risarcibili, stabilendo che tra l’evento lesivo e la condotta del soggetto agente debba sussistere un nesso eziologico.
Nell’illecito civile il nesso di causalità funge:
- come criterio di imputazione dell’illecito
- e come regola operativa per l’accertamento delle conseguenze pregiudizievoli.
Pertanto, il nesso eziologico viene in rilievo in due fasi:
a) il giudizio sull’illecito con riferimento al nesso intercorrente tra la condotta e l’evento (nel nostro caso, il nesso tra il comportamento truffaldino dei venditori e la conclusione di un contratto a condizioni sconvenienti per gli acquirenti),
b) e il giudizio sul danno risarcibile con riferimento al nesso tra l’evento e il danno patito.
Il giudizio sul risarcimento del danno (sub b) è ipotetico e diretto ad evitare che il pregiudizio subito possa comportare – in sede di risarcimento – un indebito arricchimento per il danneggiato. In ragione di ciò, l’art. 1223 c.c. limita il danno risarcibile alla perdita subita (danno emergente) e al mancato guadagno (lucro cessante) che siano conseguenze immediate e dirette dell’inadempimento o dell’illecito. Quindi, il danneggiante non risponde di ogni ripercussione patrimoniale ma solo del danno ingiusto. Per identificare il danno si fa riferimento ad un giudizio ipotetico-differenziale tra:
- la condizione attuale del danneggiato
- e la condizione in cui si sarebbe trovato in assenza dell’evento di danno (Cass. 21619/2007).
Causalità materiale e causalità giuridica
Gli ermellini ricordano la differenza intercorrente tra le due tipologie di causalità:
- la causalità materiale consiste nel nesso intercorrente tra la condotta e l’evento, si tratta del criterio di imputazione della responsabilità,
- la causalità giuridica riguarda il nesso tra l’evento e il danno risarcibile, trattasi di un giudizio ipotetico e controfattuale che si fonda sul confronto tra le condizioni attuali del danneggiato e quelle in cui si sarebbe trovato in assenza dell’evento lesivo; il suo accertamento serve per determinare il risarcimento.
È proprio con riferimento alla causalità giuridica che la giurisprudenza ha ritenuto che nel risarcimento possano essere compresi anche i danni indiretti e mediati che costituiscano una conseguenza normale dell’evento secondo il principio di regolarità causale (Cass. 3184/1963;
Cass. 23719/2016; Cass. SS. UU. 12564/2018;
Cass. 31546/2018). Tale posizione è solo apparentemente dissonante rispetto al dato testuale dell’art. 1223 c.c., ma in realtà fa riferimento a tutte le conseguenze pregiudizievoli che l’evento lesivo solitamente produce e, quindi, ad esso eziologicamente connesse.
I giudici di merito hanno escluso la risarcibilità dei danni ulteriori sul rilievo della mancanza di un nesso causale – sia esso diretto o indiretto – tra l’accordo transattivo raggiunto dai compratori (con i titolari del diritto di servitù loro taciuto) e il comportamento dei venditori-convenuti. Secondo la sentenza gravata, la transazione de qua sarebbe frutto di una libera scelta degli attori e non una conseguenza dell’evento. Come vedremo, la Suprema Corte non ritiene censurabile tale ricostruzione.
È risarcibile l’interesse positivo del soggetto ingannato
Gli ermellini ricordano come, in caso di dolo incidente, siano risarcibili i danni ulteriori rispetto al minor vantaggio o maggior aggravio economico determinato dal comportamento truffaldino e i danni correlati alla lesione dell’interesse positivo sottostante al contratto. L’art. 1440 c.c. delinea un contratto valido ma sconveniente, pertanto, il risarcimento:
- non va commisurato al pregiudizio derivante dalla mancata esecuzione del contratto (che, come detto, è valido)
- e neppure nell’interesse della vittima della condotta altrui di non essere coinvolta nelle trattative (in quanto, questa avrebbe comunque concluso il negozio, seppur a condizioni diverse) (Cass. 19024/2005).
Al contrario, è risarcibile l’interesse positivo del soggetto tratto in inganno (deceptus) consistente nel diritto di quest’ultimo di trovarsi nelle stesse condizioni in cui si sarebbe trovato se non fosse stato indotto in errore. In altre parole, il risarcimento va commisurato:
- al minor vantaggio
- o maggior aggravio economico
rispetto alle condizioni in cui avrebbe concluso il contratto senza l’ingerenza del comportamento scorretto di una delle parti e «avendo riguardo a tutti i danni collegati a tale comportamento da un rapporto conseguenziale e diretto» (Cass. 4715/2022).
Riassumendo, il risarcimento deve essere ragguagliato al minor vantaggio o al maggiore aggravio economico determinato dal comportamento sleale della controparte e dai danni ulteriori da esso causalmente determinati.
Alla luce di tale ricostruzione, la decisione dei giudici di merito appare corretta.
La transazione non è causalmente dipendente dal dolo
Gli ermellini rilevano come le spese sostenute per ovviare alla presenza della servitù di passaggio pedonale e carraio non siano causalmente dipendenti dalla condotta truffaldina, come sostenuto dalla sentenza gravata. Per comprenderlo, basta operare un giudizio controfattuale: in assenza del comportamento decettivo, gli attori avrebbero ugualmente acquistato il bene – a condizioni differenti – e il bene sarebbe stato comunque gravato dalla servitù. Quindi, l’esigenza di trovare una soluzione per rimediare alla presenza del peso non dipende dal dolo ed è indipendente da esso. Invece, il danno consiste nella «diversa ponderazione del valore del bene ai fini dell’incontro tra offerta e domanda e, dunque, in definitiva, della determinazione del prezzo». In altre parole, in sede di definizione del prezzo di compravendita, gli acquirenti avrebbero potuto considerare le spese preventivabili per trovare soluzioni alternative allo stato dei luoghi ma non è detto che si sarebbe raggiunto un accordo per portare in riduzione l’importo.
Conclusioni: rigettato il ricorso degli acquirenti
Nel caso di specie, correttamente i giudici di merito hanno commisurato il risarcimento nella misura di circa 30 mila euro che equivale al minor valore di scambio che il bene avrebbe avuto qualora gli acquirenti fossero stati edotti del peso gravante su di esso. Questo è l’unico pregiudizio direttamente riferibile alla condotta truffaldina posta in essere dai venditori e, in quanto tale, risulta risarcibile. In ragione di quanto sopra esposto, il ricorso degli acquirenti viene rigettato e al rigetto segue la condanna al pagamento delle spese di lite, oltre al pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato ex art. 13 c. 1 quater DPR 115/2002.
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