Autotutela del promissario acquirente: pericolo di evizione deve essere attuale
Con la sentenza n. 8571 del 27 marzo 2019, la Suprema Corte di Cassazione ha ribadito il carattere di necessaria attualità del pericolo di rivendica del bene, a fronte del quale il compratore può legittimamente sospendere il pagamento del prezzo, così come previsto dall’art. 1481 del Codice Civile.
La norma, come è noto, consente al compratore di sospendere il pagamento del prezzo, o di chiedere al venditore la prestazione di idonea garanzia, qualora abbia ragione di temere la rivendica del bene da parte di un terzo.
Ma a quali condizioni può esercitarsi tale facoltà? La Corte, con la sentenza in esame, è tornata ad esprimersi sul punto, con specifico riferimento alla posizione del promissario acquirente.
1. I fatti di causa: inadempimento e pericolo di rivendica
La pronuncia trae origine dalla domanda di risoluzione di un contratto preliminare di compravendita, con contestuale richiesta di condanna dei convenuti alla restituzione del doppio della caparra e al risarcimento del danno, avanzata dalla promissaria acquirente.
Quest’ultima argomentava le proprie richieste, lamentando il pericolo di evizione dell’immobile oggetto del contratto, proveniente da una donazione, a detta dell’attrice potenzialmente lesiva delle quote riservate ai legittimari del donante, uno dei quali, peraltro, non si era reso disponibile ad intervenire alla stipula del definitivo poiché interdetto.
Si opponevano i convenuti, affermando che l’attrice fosse pienamente consapevole della situazione dell’immobile e chiedendo a loro volta che venisse accertato l’inadempimento della promissaria acquirente e la sua condanna al risarcimento del danno, o, in subordine, il loro diritto a trattenere la caparra ricevuta.
La domanda dell’attrice veniva accolta in prima istanza dal Tribunale di Napoli e poi ulteriormente confermata in sede di appello, giungendo dinanzi alla Suprema Corte di Cassazione, all’esito del ricorso proposto dai promittenti alienanti.
Questi ultimi rilevavano come la promissaria acquirente avesse rifiutato di concludere il contratto definitivo, lamentando un pericolo di evizione parziale del bene, identificabile con la riferita provenienza del bene da donazione lesiva delle quote di legittima spettanti agli eredi necessari del donante e con la mancata partecipazione all’atto dell’erede interdetto.
Pericolo, a detta dei ricorrenti, non attuale ma meramente potenziale, posto che alla data di stipula del contratto definitivo il tutore dell’erede pretermesso non aveva proposto alcuna azione volta ad ottenere l’annullamento o a far dichiarare l’inefficacia della vendita del bene in oggetto.
2. La posizione della Corte alla luce dell’orientamento giurisprudenziale
Muovendosi nel solco di un orientamento pressoché costante sul punto, la Suprema Corte di Cassazione sposa la tesi dei ricorrenti, ribadendo che la facoltà prevista dall’art. 1481 c.c. presuppone un pericolo di rivendica concreto, effettivo ed attuale, che non può identificarsi con il mero timore soggettivo di subire l’evizione. (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 2541 del 17/03/1994, Rv. 485762).
Anche quando il compratore è consapevole che la cosa appartiene ad altri, è dunque necessario vi siano circostanze oggettive dalle quali desumere l’effettiva e concreta intenzione del legittimo proprietario di rivendicare, in maniera non palesemente infondata, il bene.
Tale impostazione trova riscontro nel riconoscimento, in favore del promissario acquirente, del diritto a sospendere il pagamento del prezzo e dunque a stipulare il contratto definitivo, qualora sul bene oggetto di preliminare venga trascritto un atto di citazione con cui un terzo richiede il trasferimento del bene in proprio favore (Cass. Sez. 2, sent. 24340 del 18.11.2011, Rv. 619708).
Analogamente, in materia fallimentare, la giurisprudenza ha rilevato come il fallimento del dante causa del promissario alienante di un immobile, e dunque l’eventuale possibilità di una revocatoria fallimentare, non sono di per sé sufficienti a legittimare la sospensione del pagamento del prezzo, ai sensi dell’art. 1481 c.c., da parte del promissario acquirente.
Anche in tal caso occorre infatti un pregiudizio attuale, concreto ed effettivo, comprovato da indizi ed elementi oggettivi tali da far emergere la reale volontà di un terzo di agire per ottenere il riconoscimento dei suoi asseriti diritti sul bene. (Cass. Sez.2, Sentenza n. 5979 del 22/06/1994, Rv.487153; conf. Cass. Sez.2, Sentenza n. 3390 del 22/02/2016, Rv.638762).
3. La decisione della Corte
Con specifico riferimento al caso in esame, la mera provenienza dell’immobile da una donazione, pur se potenzialmente lesiva dei diritti dei legittimari, non integra, dunque, di per sé un pericolo effettivo di evizione, occorrendo indizi concreti ed oggettivi dell’effettiva volontà di rivendica del bene da parte di terzi.
Nè la consapevolezza, da parte della promissaria acquirente circa la predetta provenienza dell’immobile è circostanza idonea, in assenza di altri elementi oggettivi, a legittimare l’inadempimento del promissario acquirente o a consentirgli di chiedere la prestazione di idonea garanzia ai sensi dell’art. 1481 c.c.
Di qui la cassazione della decisione impugnata, con rinvio ad altra sezione della Corte d’Appello.
(Altalex, 8 aprile 2019. Nota di Irene Marconi)
